Beboermanual

Beboermanualen Vika borettslag 1 versjon oktober 2011

Å eie leilighet i Vika Borettslag innebærerrettigheter (gleden ved å bo så sentralt, kunne benytte den flotte bakgården etc) og plikter.

For å bidra til Det gode liv i Vika (vårt vedtektsfestede motto!) skal vi her kort orientere ombyggemåten, og videre om en del praktiske forhold og fordeling av ansvar som andelseierne (evt. leietakere) må sette seg inn i.

Styret forventer at beboerne retter seg etter anvisningene i beboermanualen, og
for øvrig i vedtektene og Husordensreglene. Vi viser til vedlagte illustrasjoner av henholdsvis borettslagets og andelseiers ansvar, samt reglement for bruk av kjellerarealene.

Styret Vika brl. tar forbehold om feil og mangler i beboermanualen.

NBBL Sikringsfondet

Vika borettslag er medlem i Norske Boligbyggelags (NBBL) Sikringsfond. Fondet dekker eventuell manglende innbetaling av felleskostnader av andre andelseiere i borettslaget. I Vika brl. fordeles altså ikke eventuelle utestående felleskostnader på de øvrige andelseierne. Hver andelseier betaler kun felleskostnadene for sin egen leilighet. Dette er en tidsubegrenset sikring, og medlemsavgiften betales av vår forretningsfører: Usbl. Dette er en flott sikring.

Byggfakta i Vika borettslag

Hvis du skal pusse opp leiligheten og lurer på noe angående konstruksjonen, kan du kontakte styret eller vaktmesterne, som kjenner byggene godt.

Utvendig: Vika brl. består av fire bygårder, og ble bygget på 1890-tallet av teglstein med trebjelkelag og stubbeloftsleire i etasjeskillene. Løkkeveien 13A og B samt deler av Huitfeldtsgate 16B og C står fundamentert på fjell, mens Løkkeveien 11 og Huitfeldtsgate 14 og 16A står på løsere masser. Vika brl. har tre private stikkledninger fra hovedvannledningen til Oslo Kommune, og mottar strøm fra to transformatorstasjoner. Bakgården er utformet av Grindaker as Landskapsarkitekter, og vant OBOS’ rehabiliteringspris 2004.

Portrommene: Portrommene i Vika brl. er kunstnerlig utsmykket av kunstner Kirsten Opstad 2005-2006, og heter From Passage to Passion. Rommene er originale kunstverk. Temaet for utsmykkingen er 1890-tallsstil finstue. Veggene er malt med motiv inspirert fra tapeter brukt på 1890-tallet. Det er prismekroner og stukkaturrosetter. Fargevalget skal harmonere med de øvrige fargene i Vika brl. og portfargen. Portrommene har en grandios utførelse som vitner om at resten av Vika brl. arealer holder en meget høy standard.

Innvendig: Normalt går gulvbjelkene i etasjeskillene fra vindu og inn mot innvendig bærevegg. I taket mot gaten er det rabitzpuss, og dersom taket i din leilighet er senket, kan det tenkes at det er stukkatur og rosett i taket i de rom som har vært stuer. Øvrige tak er panelt. I stuene finner du den såkalte rupanelen mot muren (montert med noen cm lufting mellom panel og mur). Denne er ofte
dekket med gipsplater eller strie og tapet. I øvrige rom er det ofte påslått profilert panel mot muren ettersom det i disse rommene opprinnelig ikke var aktuelt å bruke dyr tapet. Her skulle det males. Hvis du vil reparere tak, lønner det seg å kontakte spesialfirma (for påliming av taklerret). Skal du restaurere stukkatur, går det an å få kjøpt ny i ekte gips, eventuelt lage en kopi av den du har. Fakta om kjellerne står nedenfor under avsnittet Lagringsforhold i kjellerboder.

Rehabilitering av baderom: Vika brl. har tilgjengelig dusj og toalett for beboere
(i kjelleren Huitfeldts gt 16A), dersom eget baderom skulle være midlertidig ute av funksjon/under rehabilitering.

Oppheng i mur: Hvis du skal feste noe tungt på en vegg som ikke har rupanel (stort sett 22 millimeter tykk), er det lurest å banke med en hammer og finne en mursten (teglsten) og så bore hull midt i denne og sette inn plastplugg til å skru fast i. I prinsippet er pussen mellom stenene bæresvak.

Misfarging: Inne i alle pipene som har vært brukt eller brukes til fyring, finnes det bek (tjære). Denne kan via div. kjemiske prosesser i visse tilfeller vandre gjennom muren og lage misfarging på pipen (lett brune felter). Ser du slike felter rundt ovnen din, er det bare å male på nytt. Et tilsvarende problem i tak, som skyldes fargestoffer i rabitzpussen, kan stoppes med et lag hvitoljemaling.

Borettslagets/styrets ansvar

Styret velges av generalforsamlingen og står, sammen med borettslagets forvaltningskonsulent og kontofører i USBL, for den daglige drift av borettslaget. Styret passer på at borettslagets små og store regninger, som for eksempel banklån, strømregninger for fellesarealer, vann- og kloakkutgifter, vedlikehold etc, betales. USBL administrerer beboernes økonomiske forhold til Vika Borettslag, for eksempel betaling av husleie. Når det gjelder mislighold av husleie, følger vi vanlig praksis i USBL, noe som betyr at namsmannen kommer og bytter lås relativt kjapt dersom du ligger etter medhusleien.

Styret forholder seg ellers, på vegne av borettslaget, til offentlige myndigheter dersom det skulle dukke opp spørsmål om regulering, skatt, eller andre forhold som vil kunne påvirke borettslaget.

Vika Borettslag har gjennomført en omfattende totalrehabilitering av bygningsmassen i løpet av2002, 2003, 2004 samt noe i 2005 og 2006. Det betyr at bygningene er i god stand og at brannsikkerheten er relativt bra (felles brannvarslingsanlegg, B-30-dører i alle oppganger, ståldører og gipset himling i kjellere m.v.). Vi har tegnet hussoppforsikring og bygningene har fått nye inntak for strøm (med spenningsregulator). Utskiftning av vann- og soilrør samt stoppekraner er foretatt enkelte steder. Det er skiftet en privat stikkledning fra hovedvannledningen (inntaket til Løkkeveien 11).

Styret har ansvar for å påse at nødvendig vedlikehold blir utført på fellesarealer, dvs. utvendige fasader, tak, oppganger, kjeller, utearealer m.v. Ser du noe som du mener er manglende vedlikehold, så sier du fra til vaktmesterne. Styret avgjør i hvilken rekkefølge ulike vedlikeholdstiltak prioriteres.

Vinduer

Utvendig vedlikehold av vinduer (maling) er borettslagets ansvar, sammen med utskifting av vinduer dersom dette er påkrevet. Resten av vedlikeholdet av vinduene er beboers ansvar, enten det dreier seg om maling av karm, skifte av glass dersom dette er blitt knust etc. Om lag 30 stk store og 50 stk små vinduer ble byttet mot bakgården høsten 2006, slik at alle vinduene her er av nyere dato.

Støy i bakgården

I sommerhalvåret er vår praktfulle bakgård i flittig bruk. Dette innebærer av og til støy fra bakgården når andre beboere ønsker å sove. Støy skal i henhold til ordensreglene ikke forekomme i perioden kl. 23:00-06:00 søndag-torsdag og kl. 01:00-06:00 fredag-lørdag . (Se også nærmere orientering om bruk av bakgården nedenfor.)

Styret har ikke ansvar å si fra til støyende brukere av bakgården på kvelds- og natterstid. Styret går ikke ut til brukere av bakgården for å be dem dempe seg. Klager på støy fra bakgården skal sendes styret skriftlig, hvorpå styret tar affære iht. styrets vurderinger. Telefonhenvendelser til styret om pågående støy i bakgården utenom oppsatte telefontider (se nedenfor) besvares ikke. Ulovlig pågående støy i bakgården skal meldes politiet.

Henvendelser og kontaktinfo

Henvendelser til styret skal være skriftlig, av praktiske og dokumentasjonshensyn.
Telefontid til styret er hverdager kl. 08:30-16:00. Telefonhenvendelser utenom disse tidene skal ikke forekomme.

Eneste unntak da du skal ringe er ved brann, vannskader eller innbrudd. Se nærmere orientering omhenholdsvis brann, vannskader og innbrudd nedenfor.

Kontakt styret på adressen: styreleder@vikaborettslag.no
Kontakt vaktmesterene: vaktmester@vikaborettslag.no
Hjemmesiden til Vika brl.: vikaborettslag.no

Andelseiers ansvar

Fravær fra Vika brl.

Effektiv kommunikasjon: Beboerne har ansvar for å være lett tilgjengelig for effektiv kommunikasjon med styret. Ved lengre tids fravær fra Vika Brl., for eksempel ved framleie av leilighet, eller ved lengre reise, der det ikke er mulig for styret å få rask kontakt med andelseier, skal andelseier oppgi en stedfortreder som kan kommunisere med styret i Vika Brl. på vegne av andelseier. Dette er særlig aktuelt ved eventuelle innbrudd, vannskader, og brann.

Sørg for at du er på styrets e-post liste, og sjekk denne e-posten jevnlig. Send e-post til styreleder@vikaborettslag.no Bli også med i Facebook-gruppa til Vika borettslag: en del info gis her, og det fungerer som et diskusjonsforum for beboerne (i tillegg til bakgården). Sjekk også vikaborettslag.no jevnlig. Her ligger mange dokumenter. Dette er også vårt utstillingsvindu, et ledd i markedsføringen av Vika borettslag, som kan bidra til å holde leilighetsprisene her så høye.

Framleie: Styret skal alltid ha beskjed ved framleie, andelseiers og leietakers kontaktinformasjon og kopi av gyldig leiekontrakt. Se vedtektene til Vika brl. for regler ved framleie.

Inntredelse: Styret har hjemmel til å ta seg inn i leiligheter ved behov. Vha Namsmannen blir det dyrt (ca 50 000 kr). Det er andelseiers ansvar å påse at behovet ikke oppstår.

Dugnad: spontant og organisert

Spontandugnad: Føler du for å gjøre noe her i Vika er det bare å gjøre det! Det er satt fram koster og spade under terrassen. Bare bruk dem! Klipp plenen hvis du vil, vaktmester låser opp på kort varsel. Måk eller fei unna snøen. Strø: kassa står under terrassen. Vi eier dette sammen, og må ta vare på det sammen. Det er lite som blir «feil» når du gjør det i beste hensikt. Synes du blomstene trenger et tak, så vær så god! Mange har gjort og gjør fortsatt mye på «idealisme», vi bor jo her, så klart vi bidrar. Ser du vaktmester i aksjon, vil han gjerne ha litt hjelp! Begynner én, kommer som oftest flere og hjelper!

Organisert dugnad: Beboerne plikter å stille opp når styret innkaller til felles dugnad. Dugnad gjennomføres en gang per år, med mindre styret ser behov for flere. Dugnaden omfatter alle fellesområdene i Vika brl.: bakgården, oppgangene, kjellerne, fasadene, og fortau. Styret organiserer dugnaden og fordeler oppgavene løpende, alle bidrar med nødvendig utstyr (f.eks. bøtter, såpe, kluter). Dugnaden avsluttes normalt med et felles måltid mat.

Typiske oppgaver ved en dugnad er:

Hovedoppgangene og baktrappene: vasking av vegger og tak i oppgangene (både hovedoppgangene og baktrappene), vaske og pusse vinduene på begge sider i oppgangene, riste og spyle mattene i inngangspartiet, kaste gjenstander som står henslengt på fellesområdene (både i baktrapper og hovedoppgangene),

Kjellerne: støvsuging i kjellerne med industristøvsugeren, tømme alle feieluker for aske/sot, kaste gjenstander som står henslengt på fellesområdene. Det felles toalettrommet i Huitfeldtsgate 16A: vaske vegger, gulv, toalett og servant.

Bakgården: luking, vaske og evt. olje utendørsmøblementet, rengjøre terrassen, rengjøre grillene og pusse grillristene med stålull, feie brosteinen, plukke sigarettsneiper, vaske og pusse vinduene på drivhuset, vaske alle oppgangsdørene og kjellerdørene på begge sider, vaske alle lamper.

Portrommene: støvsuge portrommene (kan ikke spyles: vannet renner direkte ned i kjellerrommet under), rengjøre lysekronene og andre lamper, vaske veggene med kunst med myk klut (må ikke skade kunsten), vaske portene på begge sider, pusse messingbeslagene nederst på de tre portene (på begge sider av porten), vaske og pusse vinduene over portene på begge sider (bruk barberblad for å skrape vekk maling/hard skitt).

Forhagene/fortauene: plukke søppel, luke.

Annet: alle andre forefallene og nødvendige oppgaver som maling, snekring og lignende etter styrets anvisninger.

I leiligheten

Vann I hver kjeller finnes det en merket kran som stopper vanntilførselen til oppgangen. Gjør deg kjent med hvor denne hovedstoppekranen befinner seg slik at du vet det når vannet fosser. Dersom du er hjemme og opplever at vannet fosser ned fra leiligheten over, er det enkleste å løpe ned i kjelleren og skru av vannet. Lekkasjen kan nemlig også være knyttet til selve hovedstammen. I hver leilighet skal det være en stoppekran per vanninntak (noen leiligheter har 2 stk vanninntak) plassert slik at alt vann til bad og kjøkken kan stoppes med denne. Vet du ikke hvor denne er, må du finne den. Har du ingen, kontakt rørlegger og få montert stoppekran (kuleventil).

Ved lengre tids fravær fra leiligheten (ferie, jobbreise) bes alle skru igjen stoppekranen på vanninntaket. Ved lekkasje eller rørbrudd i din leilighet vil ikke skaden da få utvikle seg i lang tid før du oppdager den (et hull stort som en knappenål på et vannførende rør gir mer enn 500 liter vann i leiligheten på ett døgn. Det er i underkant av 70.000 fuktskader på norske baderom i året.). Det er mulig å installere vannalarm som varsler evt. lekkasje, kontakt rørlegger for orientering.

Sluk

Jevnlig rensing av sluk

 Alle skal rense sluk med jevne mellomrom (4-5 ganger per år). Bruk handske og stikk hånden ned i sluket og ta opp hår og annet avfall som samler seg der. Noen sluk har i tillegg til slukristen et deksel som man må skru av for at hånden skal få plass. Det anbefales ikke å stikke en gjenstand ned i sluket for å rense det, fordi gjenstanden kan skade sluket (med påfølgende vannskader) og den kan sette seg fast slik at man må kontakte rørlegger.

Vond lukt fra sluk

Problemer med vond lukt (kloakklukt) fra tørrlagte vannlåser oppstår når avløp/sluk ikke er i bruk en tid. Vann som normalt står i vannlåsen fordamper, og lukt fra avløpssystemet blir merkbar. Problemet løses enkelt ved å helle på vann. For å hindre videre avdamping kan man deretter helle på 1 dl matolje. Oljen vil legge seg som en hinne over vannet i vannlåsen og effektivt stoppe fordampingen.

Skifte sluk:

Det er borettslagets ansvar å skifte sluk. Styret vurderer når utskiftning av sluk er nødvendig. Andelseier skal varsle styret omgående ved mistanke om defekt sluk.

Rørrens

Hell Plumbo i alle rør og sluk jevnlig (3-4 ganger per år), følg anvisningene på flasken nøye: skyll godt etterpå! Så ikke rørene etser i stykker. Bruk også mye varmtvann i alle rør. Slå i en bøtte kokende vann fra tid til annen dersom du har en vask, eller sluk som sjelden brukes. Problemet er matfett som størkner i kaldt vann og avleirer seg på innsiden av avløpsrørene. Kaldt fett er steinhardt, og svært vanskelig å stake opp igjen. Profesjonell rørinspeksjon og rens koster veldig mye, og bør være en unødvendig kostnad.

Strøm

Etter dagens lovverk er det beboer/andelseier som har ansvar for at el.anlegget inne i leiligheten er tilfredsstillende. Er du i tvil, kontakt elektriker. Da kan man finne ut om det er jordfeil (farlig og dyrt) eller om det er nødvendig å oppgradere el.anlegg. Sikringene og sikringsskapet er andelseiers ansvar. Husk at gjennomføring fra sikringsskap ute i oppgang til leilighet skal være branntettet (for eksempel med gipsmasse, evt. Husfix). Sikringsskapet skal alltid være låst og nøkkelen skal ikke stå i nøkkelhullet (slik at barn ikke kan åpne sikringsskapet og fikle med sikringene). Mangler du nøkkel til sikringsskap, får du kjøpt en slik i nøkkelforretningen i kjelleren på Vika Senteret. Feil på el.anlegg er en vanlig kilde til brann.

Fyring

Pipene mot gaten (dvs. Huitfeldstgate/Løkkeveien/Krogsgate) er satt av til fyring, mens pipeløpene mot bakgård er disponert til ventilasjon. Ventilasjonspipene må med andre ord ikke benyttes til fyring. Er du i tvil, kontakt vaktmester. Ellers skal nye ovner/ildsteder monteres i henhold til gjeldende lovverk og av fagkyndig person. Brann- og redningsetaten tilbyr hvert 4 år alle beboere i Oslo sjekk av brannsikkerheten i boligen. Det legges en orientering med tidspunkt når aktuelt. 2005 var forrige gang brann- og redningsetaten var i Vika brl. Neste gang blir dermed 2009. Beboerne oppfordres på det sterkeste å benytte seg av dette tilbudet.

Brannsikring

 Ved brannalarm Ved brann eller dersom noen utløser brannalarmen ved for eksempel å utføre arbeid som medfører mye støv, går alarmen. Beboer må da gå ut på gaten. Lukk alle vinduer og dører før du går ut, men lås ingen dører! (brannvesenet må ha lettest mulig tilgang). Alarmen er ikke tilknyttet brannvesenet. Det er i utgangspunktet styrets ansvar å varsle brannvesenet. Hvis du ser flammer/røykutvikling så ring brannvesenets nødnummer 110 umiddelbart!

Felles brannvarslingsanlegg

Det er montert felles brannvarsling for hele borettslaget. Brannvarslingsanlegget kontrolleres rutinemessig av fagfolk en gang per år, ellers ved feilmeldinger. Giveren/brannmelderen står hos de fleste innenfor ytterdøren eller i gangen (i taket). Du må aldri skru giveren ned eller flytte på den, det fører til feilmelding på varslingsanlegget. Varsleren utløses ved brann/røykutvikling, og ved finpartikulært støv. Dersom du skal pusse opp, må du sette plast festet med tape rundt giveren (alarmen). Fjern plasten mellom hver gang du arbeider i leiligheten. Kostnader knyttet til service/vedlikehold når beboer har ødelagt giver, vil bli fakturert beboer (3 –5.000 kr.). Vaktmestrene vil dersom alarmen går, nullstille denne. Det er viktig at ingen andre roter med alarmsentralen (det koster oss mye å få service på den, dessuten kan brannvarslingsanlegget ikke virke normalt)! Andelseierne i Løkkeveien 11 bes varsle styret eller vaktmester omgående dersom brannvarslingssentralen piper/tilsynelatende ikke fungerer normalt.

Oppgangene

Det er plassert brannslukker ved inngangsdøren til hver oppgang, og under terrassen.

Privat brannsikring

Ifølge lovverket skal hver leilighet i tillegg til det sentrale brannvarslingssystemet også ha én vanlig brannvarsler. Styret Vika brl. ber imidlertid om at det monteres en vanlig brannvarsler i hvert rom i leiligheten. Batteriet i disse skal skiftes ut hvert år. Sjekk batteriene hver måned. Beboer skal også ha et pulverapparat (evt. CO2-apparat) stående lett tilgjengelig, i loftsleilighetene er dette erstattet med brannslange. Snu pulverapparatet opp-ned og rist det litt hver måned slik at pulvermassen ikke stivner. Sjekk at apparatet ikke er utgått på dato.

Kopi av sikkerhetslåsnøkkel

Loftsleilighetene har rømningsvei over takene, via naboens takterrasse og ned trappeløpet som gir adkomst til naboleiligheten. Dersom en beboer ikke er hjemme ved brann og har låst sin ytterdør med sikkerhetslås, vil en nabo som forsøker å evakuere bygningen via beboerens leilighet ikke kunne komme ut. Eventuelt må ytterdøren da brytes opp noe som tar dyrbar tid.

Styret Vika brl. pålegger eierne av loftsleilighetene å alltid oppbevare en kopi av nøkkelen til sikkerhetslåsen ved siden av døren (på innvendig side i leiligheten). Nøkkelen skal henge lett synlig rett ved siden av døren, slik at beboere kan finne nøkkelen i en panikksituasjon. En kopi av nøkkelen til sikkerhetslåsen kan lages ved nøkkel-skilt butikken i 1.etg av House of Oslo.

Ventilasjon

Prinsippet for ventilasjon i gamle bygårder er naturlig ventilasjon gjennom luftepipe. Det betyr at tilluften kommer inn via spalteventiler i vinduer eller gjennom utette vinduer og går ut til bad, og videre opp i luftepipe. Det er hver beboers ansvar å lage ventil til luftepipe, ved spørsmål, kontakt styret/vaktmester. Husk at badedør skal ha noen luftehull nederst eller eventuelt spalte ved dørstokk. Dersom leiligheten har balansert ventilasjon, må filtrene skiftes årlig for at lufta skal renses. Loftsleilighetene har dette.

Luftrensing

Partikkeltettheten i bylufta er stor i Oslo sentrum, særlig pga mye trafikk (veistøv) og fyring (sot). Alle anbefales å ha en luftrenser med HEPA-filter som står og går i leiligheten for bedre inneklima, og renere lunger.

Kondensering bak møbler mot yttervegg

Kondensproblemer oppstår på steder der varm, fuktig inneluft møter kaldere overflater, og forverres i områder med liten luftutveksling f.eks. bak større møbler. Muggsoppangrep kan oppstå på steder der det er liten luftsirkulasjon grunnet plassering av møbler og innredning, fordi muggsoppen får tilgang på fuktighet. Oppfukting av veggflater og materialer på grunn av kondensering gir grobunn for muggsopp. Problemene vil være størst i den kalde årstiden. Det anbefales å plassere større møbler litt ut fra yttervegg slik at det blir luftsirkulasjon mellom møblet og veggen.

Isdannelse på takavslutningen/rekkverket på takterrassene

Is som dannes på takavslutningen /rekkverket på terrassen (området fra takrenna og opp til rekkverket), vil kunne rase ned. Det er registrert isblokker på 5 kilo i Vika brl. i disse områdene. Hvis isblokkene faller i hodet på noen, kan vedkommende i verste fall risikere å bli drept. Styret ber alle med terrasse å fortløpende sjekke om det er dannet islag på dette stedet, vurdere risiko og banke eventuelle isblokker ned. Sjekk at det ikke er noen på bakken nedenfor før du banker, og allier deg helst med noen som kan stå på bakken og varsle forbipasserende mens isbankingen pågår. Det er meget viktig at isfjerningen ikke medfører skader på takrenner eller takkonstruksjonen. Dette kan føre til oppfukting av bærende konstruksjoner med påfølgende råtesoppskader som er svært kostbare å sanere.

Ettersom vaktmestere ikke har tilgang til andelseiernes terrasser, er det andelseiers ansvar å vurdere isdannelsen og fjerne eventuell farlig is. Dersom andelseier ikke klarer oppgaven selv, vil vaktmesterne gi instruksjon og opplæring.

Støydemping

Når man velger å bo i en gammel bygård, velger man samtidig et nært forhold til naboenes liv. Beboerne skal ta hensyn til naboer og følge ordensreglene i borettslaget (ikke støy etter kl. 23:00 eller før kl 06:00 søndag-torsdag og kl. 01:00-06:00 fredag-lørdag). Men er man plaget av støy innenfor normale grenser, må man selv isolere. Den enkleste måten er at naboen over legger trinnlydsmatte under ny parkett. Snakk gjerne med naboen over om dette. Lydhimling (gips i taket opphengt i noen spesielle bøyler) kan også være et tiltak hvis det brukes i kombinasjon med trinnlydsmatter i leiligheten overfor (kun lydhimling gir ikke tilfredsstillende lyddemping). Det er mulig å eliminere støy som forplanter seg gjennom rupanelen (flankelyd) ved å lage en liten slisse for å bryte den akustiske kontakten.

Styret oppmuntrer alle i Vika brl. å være i snakk med sine naboer og særlig med naboene i felles oppgang. Løpende dialog gjør det ofte vesentlig lettere både å konfrontere og akseptere episoder med uakseptabelt mye støy fra naboer.

Ombygging/snekring

Inne i leiligheten kan beboer gjøre det man vil, med ett viktig unntak: inngrep i bærevegger skal alltid meldes til styret. Er du i tvil om hva som er en bærevegg, så spør styret! Inngrep i bærende konstruksjoner skal følge vanlige regler for dette, bl.a. byggemelding og at arbeidet utføres av godkjent murer. Dersom skader på leiligheter oppstår fordi man har fjernet bærevegg, vil dette medføre et betydelig erstatningsansvar.

Overhodet ingen ombygging/endring skal foretas på fellesarealene av beboere på eget initiativ uten i samråd med styret før tiltaket iverksettes.

I loftsleilighetene må det ikke skrus i taket da dette vil punktere takmembranen og vil gi lekkasje.

I oppgang/kjeller

Trappevask

Vika brl. har ansatt egen renholder med oppgave å holde de 8 oppgangene og de 3 baktrappene rene. Renholdet gjøres hver 14 dag eller ved behov. Renholdet inkluderer boning av gulvbelegget på trapperepoene (for å unngå slitasje og gjøre renholdet lettere), og støvtørring av lister/gelender/vinduskarm/sikringsskap m.v. Vi har også vårt eget lille moppevaskeri i kjelleren i Huitfeldts gate 16A.

Øvrig renhold

Øvrig renhold av oppgangene og kjellerne gjøres på dugnad eller etter styrets anvisning.

Postkasse

På postkassen skal det være maskinelt utførte skilt. Postbudet krever dette, i tillegg ser det penere ut. Et slikt postkasseskilt lages ved nøkkel-skilt butikken i 1.etg av House of Oslo.

Reklame i oppgangen

Det er mulig å reservere seg mot uadressert reklame i postkassen/levert på døren. Dette får bli opp til hver enkelt beboer, men reservering anbefales. Det er i praksis umulig å hindre at reklameaviser blir lagt ut i oppgang (postverket og avisbudene gjør dette, men enkelte bud respekter et Nei-til uadressert-reklame-merke på døren. Hvis ikke: spør budet vennlig om å respektere din reservasjon når du ser ham. www.gronnhverdag.no sender deg gratis merker på forespørsel.). Hver beboer har selv ansvar for å fjerne uønsket post/reklame umiddelbart, evt. påse at papirkurven i oppgangen for slik reklame tømmes jevnlig.

Lufting

Da oppgangsdørene alltid skal være lukket gjøres lufting i oppgangene med vinduene. Husk å feste vinduet med hasp slik at vinden ikke knuser det. Og lukk alltid vinduet ved regn, ellers vil fukten trekke inn i vindusrammen i overkant slik at veden sprekker og vinduet må byttes. Når vinduer i din oppgang står åpne i kraftig vind eller regn/snø, er det ditt ansvar å lukke dem (selv om du bor i 1.etg og vinduet står åpent i 4.etg), selv om du ikke åpnet vinduet.

Snø ved oppgangsdørene

Inngangsdørene til oppgangene må passes godt på når det er mye snø. Snøen legger seg som en liten stripe ved dørterskelen og gjør at døren ikke slutter helt til dørkarmen, noe som kan føre til at inngangsdøren fra bakgård enten blir stående ulåst eller at den blir blokkert i låst stilling (beboere har blitt stående ute i bakgården uten mulighet til å komme inn i oppgangen fordi døra har vært blokkert i låst stilling av snø). Døra og dørkarmen vil i tillegg svelle på grunn av jevn oppfukting fra snøen som ligger mellom døra og karmen. Oppsvellingen gjør det vanskelig å åpne/lukke døra. Hver beboer må sjekke at det ikke ligger snø/is på/ved dørstokken når man går gjennom døren. Dersom det ligger snø på/ved dørstokken må hver og en fjerne denne snøen, dette gjelder også snø man har tatt med seg på skoene inn i oppgangen.

Oppbevaring av gjenstander

Barnevogner kan lagres nederst i oppgangene så lenge fri passasje opprettholdes. Ingenting annet skal oppbevares i oppgangene. Gjenstander som ikke er plassert i boder, men står hensatt i fellesarealene i kjeller eller oppganger, regnes i prinsippet som avfall og vil bli fjernet, for eksempel på en dugnad. Vi ber om at beboere ikke setter ut avfall på fellesareal, da dette medfører stor irritasjon.

Kjellerboder

Kjellerne og kjellerbodene skal til enhver tid være avlåst. Se vedlagt reglement for bruk av kjellerne.

Lagringsforhold i kjellerboder

Det er lagt fuktsperre i gulvet i kjellerne i Vika brl. Ytterveggene mot bakgården er fuktsikret med membran 1,5 meter ut fra veggen, med beslag i overkant som er slisset inn i veggen. Ytterveggene mot gatene er ikke fuktsikret (membran vil legges i områdene der Vika brl. anlegger forhager). Det kapillære fuktoppsuget reduseres noe av at deler av grunnmuren er av granitt. Fuktinnsig gjennom ytterveggene (særlig mot gatene) gir ofte saltutslag (se orientering om saltutslag nedenfor). Både gulv og yttervegger i bodene bør til enhver tid være tilgjengelige for inspeksjon, slik at ikke eventuelle soppskader får utvikle seg lenge i det skjulte før de oppdages. Det er spesielt viktig at organiske materialer, for eksempel trematerialer/ved, papp/papir og tekstiler, lagres opp fra gulv og ut fra yttervegger (jfr. reglement for bruk av kjellerne nedenfor). På den måten reduseres risikoen for oppfukting og påfølgende utvikling av mugg- og råtesoppskader. Lagring opp fra gulv og ut fra yttervegger fører dessuten til bedre luftsirkulasjon rundt materialene slik at eventuell fuktighet lettere tørker opp.

Orientering om saltutslag

Mindre områder med saltutslag kan fjernes med lett stålbørsting. Husk å bruke støvmaske. Saltutslag har imidlertid lett for å oppstå på nytt etter en tid, pga nytt fuktinnsig. Skal saltutslag unngås må selve fuktbelastningen reduseres/stoppes (bedret drenering/membran utvendig).

Ventilasjon i kjeller

Styret ber om at beboerne setter opp lufteventilene i kjellerne i perioden september – juni. Ventiler som er plassert nær vannførende rør må holdes stengt i vinterhalvåret. Nedenfor følger en orientering om ventilasjon i bygårdskjellere.

Orientering om ventilasjon

Den enkleste måten å sikre god ventilasjonen på er å ha åpne og rengjorte ventiler. Ventilene tettes/stenges i ekstremt kalde perioder (NB: det er viktig å huske på å åpne dem igjen). På sommeren kan uteluften til tider være spesielt varm og fuktig. Hvis store mengder varm, fuktig uteluft dras inn i kjelleren, er risikoen stor for kondensering og eventuelt påfølgende soppvekst på kalde flater (såkalt ”sommerkondens”). Det kan derfor være en fordel å stenge ventilene også i perioder med høy utetemperatur og luftfuktighet om sommeren.

Fellesarealer utendørs

Bruk av uterom

Bakgården med sittegrupper fordelt på øvre, nedre og terrasse, er fellesareal for alle. Den viktigste kjøreregelen er at man rydder opp etter seg etter grilling eller andre sosiale aktiviteter. Oppryddingen skal gjøres i løpet av påfølgende dag, gjenstander som står lenger ansees som avfall. Oppryddingen inkluderer vask av møblene ved behov, rengjøring av grill, feiing av gulv: området skal være så bra etter oppryddingen at andre kan ta det i bruk umiddelbart. En god huskeregel er at du skal kunne sammenligne uterommet med din egen stue når det gjelder hvordan det skal se ut. Bakgården er fellesarealet taksert til ca 8 millioner kr som kommunen har spandert på oss i den hensikt at vi skal utvikle et bra bomiljø, bl.a. å bli kjent med hverandre. Man slår seg ned der man vil, det er m.a.o ikke mulig å reservere spesielle sittegrupper etc. Men vi har sittegrupper fordelt på tre områder og to griller – en i øvre gård og en på terrassen. Vi ber ellers om at bordene og benkene ikke flyttes, da dette kan medføre skader. Det skal være en sittegruppe i øvre gårdsrom, tre på terrassen og ett i nedre gårdsrom. Dersom man skal grille sammen med mange mennesker, har vi ekstra plaststoler (20 stk). Kontakt vaktmesterne ved behov.

Støy

Det er viktig at alle har et godt forhold til dette felles uterommet, så vis generelt hensyn når det gjelder støy. Man bør ikke spille musikk i bakgården pga støy. I tidsrommet kl. 23.00-06:00 søndag-torsdag og kl.01:00-06:00 fredag-lørdag skal det være rolig i bakgården jfr. husordensreglene. Dersom noen brukere støyer etter kl 23 blir du respektert hvis du går ned og på en pen måte sier at du trenger å sove, og kan dere være vennlig og dempe dere, eventuelt flytte innendørs. Send skriftlig klage på støy til styret. Akutt ulovlig støy meldes ved behov politiet. Styret går ikke ut kvelds-natterstid og ber brukere av bakgården dempe seg (se også orientering overfor under Borettslaget/styrets ansvar).

Ballspill

Ballspill er dessverre ikke tillatt i bakgården, ref. vedtekter vedtatt på ordinær generalforsamling 2005 og senere. Ballspill henvises til ballplasser ved Ruseløkka Skole. Årsakene er eventuell knusing av ruter/lamper (ved sandområdet må i så fall da sanden byttes ettersom barn krabber i sanden), usikkerhet for andre beboere når baller kommer i hodehøyde og på oppdekkede bord, og den parkmessige beplantningen.

Markisene over terrassen

Kjør inn markisene over terrassen før uvær så de ikke skades av kraftig vind og regn. Om høsten bør markisene bare tas ut i pent vær. Unngå regn, og rull dem inn igjen etter bruk. Det er fint å få dem ut på soldager, så tørker de litt. Kanskje er de rullet inn våte. Sjekk at det ikke ligger løv oppå markisene før du ruller dem inn.

Om høsten og våren hvis markisene ikke går ut med en gang når du trykker på motorknappen (den hvite på stolpen), så ikke hold motorknappen inne! Da har fort vannet i markiseduken fryst, og «låser markisa». Ikke bra for markisemotoren hvis den står og stanger uten å klare å rulle ut duken, motoren kan bli ødelagt.

Portrommene

Det er ikke tillatt å plassere gjenstander mot portromsveggene. Unntak kan gjøres hvis du legger noe mykt (f.eks. tykke håndklær) mellom gjenstanden og den utsmykkede veggen. Årsaken er at portrommene er utsmykket for over 100.000 kr, og de skal ikke skades. De er et originalt kunstverk: From Passage To Passion.

Sykkelparkering

Vi har sykkelparkering i øvre bakgård mot grillterrassen, vegghengt parkering under terrassen og parkering mot Huitfeldtsgate 18 i nedre bakgård. Det er kun tillatt med sykkelparkering på disse plassene. Sykler som står parkert andre steder, vil bli fjernet (låser vil bli klippet opp) og satt ut på gaten. Det er ikke tillatt med parkering for motorsykkel eller tilsvarende i bakgård. Hvert år vil det bli delt ut merker for å feste på sykler, slik at vi kan få sanert gjenglemte sykler.

Hunder/kjæledyr

Det er tillatt med hundehold og andre aktuelle kjæledyr i Vika Borettslag. Bestemmelsene nedenfor gjelder tilsvarende for andre aktuelle kjæledyr.

Beboere eller besøkende med hund er ansvarlig for eventuelle belastninger hundeholdet påfører andre og borettslaget. Hunder skal alltid være i bånd og under full kontroll av eier ved lufting i bakgård. Hundeholdet skal ikke være til sjenanse for andre beboere, f.eks. at det ligger hundehår i oppgangen, eller ved at bakgård brukes til avtrede for hund/katt. Særlig gjelder dette sanden på lekeplassen for barn. Urinering/markering av hund skal ikke forekomme i bakgården eller på bygningene, da dette oppmuntrer flere hunder til å gjøre det samme. Beplantningen må ikke ødelegges. Det vises ellers til politivedtektene i Oslo Kommune. Ved ulike typer fellesaktiviteter som f.eks. grilling i bakgård, skal det dersom noen har hund med seg tas tilbørlige hensyn til andre beboere og besøkende. Hunden skal bindes fast i god avstand fra gangveier, sitteområder o.l. slik at hunden ikke er til sjenanse for noen. Hunder skal bindes i kort bånd. Hundeeier skal alltid ha full kontroll over hunder i forbindelse med barns lekeaktiviteter slik at uheldige episoder unngås. Dersom noen føler ubehag ved at hunden er i bakgården, selv når den er bundet (f.eks. redd for hund, eller allergi), må hunden vike: da må hundeeieren øyeblikkelig ta hunden inn i egen leilighet.

Istapper og snø på takene

Vi kan ikke utelukke istapper som faller ned fra takene i bakgården og på fortauene. Det er allikevel ikke ofte det raser is/snø fra takene, ettersom mesteparten av arealet er sikret med snøfangere. Vaktmesterne er oppe på takene og banker ned is fortløpende, men nydannelsen av is kan skje fort når været er passende. Så en viss forsiktighet passer seg når det er fare for isdannelse (ofte i perioder med kulde, snø og påfølgende mildvær), selv om det er mindre is på våre tak enn ellers i byen. Beboerne bes melde fra til styret dersom de ser is og store snømengder på taket.

Drivhuset

Vika Borettslag har drivhus i bakgården, som en del av den økologiske profilen i byutviklingsavtalen med kommunen. Drivhuset skal brukes til å dyrke frem sommerblomster etc. til bakgård og ellers om sommeren til for eksempel dyrking av krydderurter. Merk pottene dine med navn/leiligetsnummer, umerket vil kastes fra tid til annen. Hold det ryddig. Drivhuset skal ikke brukes til langtids oppbevaring av stueplanter. Beboere som er interessert i å dyrke sommerblomster eller krydderurter etc, tar kontakt med vaktmester, som har ansvar for huset. Døra står ulåst. Hvis hengelåsen står i er koden postnummret vårt: 0253.

Hagen

Landskapsarkitektene Grindaker designet en hageplan for Vika borettslag i 2005, og planen brukes som ledesnor i vedlikeholdet og beplantningen av hagen.

Utekranene

Utekranene våre har «barnesikring». Stikk på Jernia/Claes Ohlson og kjøp en firkant-nøkkel, og ha i leiligheten, så kan du spyle når du vil (f.eks. sykler). Bare ikke spyl portrommene, for det er åpent til kjelleren under: det blir flom der!

Markiser, blomsterkasser og liknende

Det er ikke tillatt å montere markiser, blomsterkasser eller liknende utenfor leilighetene. Renovasjon Husholdningsavfall plasseres i grå containere, papir i grønne. Papir/papp klippes opp/komprimeres. Papp/kartong skal aldri hensettes ved siden av papir-containerne! Papir-containerne tømmes skjeldnere enn vanlig avfall: dersom papir-containerne er fulle, kaster man papiret i de grå containerne. Husk at annet avfall, for eksempel treplanker og liknende, ikke kan kastes på denne måten. De som bygger, må selv bli kvitt dette avfallet andre steder. Husk at vanlig husholdningsavfall stinker fælt i sommerhalvåret. Av hensyn til oss alle ber vi om at når en grå container er full, bruker du neste, slik at lokket hele tiden ligger på.

Sigarettsneiper

Sigarettsneiper regnes som søppel, og skal ikke kastes i bakgården, men tas med inn. Askebegre skal tømmes av vedkommende som har fylt dem. Sørg for at askebegrene ikke står fulle av sneiper.

Forhagene

Vika borettslag fikk i 2004 omregulert 2 meter av dagens fortau langs Huitfeldts gate og Løkkeveien til forhager! Dette er et fantastisk prosjekt, som ennå ikke er blitt gjennomført.

Fellesrom og forretningene

Det er noen fellesrom i Vika borettslag som alle beboerne kan bruke. Hold rommene ryddig og rene til alles trivsel. Ta kontakt med vaktmester for tilgang. I tillegg har vi forretningslokalene.

Loungen

I kjelleren i Løkkeveien 11er loungen: flott møtested på uværsdager og om vinteren!

Malerom

I kjelleren i Løkkeveien 11er det et malerom som f.eks. er perfekt til å male lister. Gå til høyre i kjelleren, så finner du det. Det er skiltet.

Dusj & do

I kjelleren i Huitfeldts gate 16A er det do og dusj, fint nødopplegg ved oppussing av bad! Vask klosett, servant og dusjkabinett etter bruk: dette rengjøres av dem som bruker det.

Moppevaskeri

I kjelleren i Huitfeldts gate 16A er det også en vaskemaskin: vårt lille moppevaskeri! Kan brukes til nødklesvask. Klærne må i så fall tørkes hjemme.

Forretningslokalene

Beboerne i Vika borettslag eier sammen hele 4 leiligheter, på gateplan. Disse er regulert til forretningsvirksomhet og leies ut på lange avtaler til gode leietakere. Dette er en fantastisk inntektskilde for beboerne i Vika, og bidrar sterkt til å holde felleskostnadene lavere.

Tyverisikring

Enkle tiltak

Tyver velger oftest minste motstands vei. Så enkle tiltak og sunn fornuft avverger mange innbrudd. Styr lys og lyd: en enkel klokkebryter kan slå av og på lys, og kanskje en radio mens du er borte. Ikke trekk for gardinene. Gjem verdiene: Bruk ikke stuevinduene som utstillingsvindu for sølvtøy og andre lettomsetlige varer. Tyver vet at de fleste oppbevarer smykker på soverommet. Gjem dem derfor andre steder. Verdigjenstander bør i safe eller bankboks når du er borte.

Ved innbrudd/skadeverk

Spør dem dersom du ser noen her som ikke bor her, eller som holder på med noe her. Særlig «håndverkere» er et perfekt allibi for å bruke tungt verktøy og bryte opp dør! Er du vitne til innbrudd eller skadeverk (f.eks. tagging) på Vika brl. eiendom (både utvendig fasade, i bakgården eller i oppgang) ring politiet umiddelbart! (Politiets nødnummer er 112) Merk deg personenes klær og utseende så nøye du kan, ta stødige bilder hvis mulig. Alle innbrudd/skadeverk blir politianmeldt av styret. Politianmeldelse må foreligge for at forsikringen skal dekke. Styret Vika brl. har nulltoleranse for hærverk.

Beboerkontakt

Allier deg med naboen: din gode nabo kan ta inn reklame og aviser som hoper seg opp utenfor inngangsdøren din. En meget god forebygging mot innbrudd og uønsket besøk i Vika brl. er at alle beboerne bryr seg om hverandre. Det betyr i klartekst at hvis man ser noen man ikke kjenner, så merker man seg personen hvis vedkommendes oppførsel er ”mistenkelig” (her må den enkelte vurdere). Hils gjerne mot nye fjes: det kan tenkes at i stedet for en tyv er det din nye nabo som er meget hyggelig. Mistenker du innbrudd i din nabos leilighet så undersøk og gi beskjed! Neste gang kan det være du som trenger hjelp.

Låser og nøkler

Lås døra også når du er hjemme: svært mange tyverier skjer fordi dørene står åpne. Lommebok, vesker etc ligger ofte i gangen. Lås alltid leiligheten med både vanlig husnøkkel og sikkerhetslås, jfr. store antall innbrudd i Oslo Vest og at innbruddene oftest skjer på dagtid når man er på jobb (sikkerhetslåsen er vesentlig mer innbruddssikker enn vanlig lås og forsikringsgodkjent). Ikke ha adresselapp festet til nøkkelknippet, benytt ordning for returnering av funnede nøkler hos for eksempel Usbl. Ikke legg husnøklene på «lurt» sted utenfor døra! Tyven leter alltid først etter nøkkel under dørmatta, over døra, i sikringsskap, oppå sikringsskap, i blomsterpotter, etc. Gi heller reservenøkkel til din gode nabo.

Portnøkkelen er den samme til både nedre- og øvre gateport. Vi har vanlige kopierbare nøkler, mister du en, kan du kopiere opp selv. Mister du portnøkkel, oppgangsnøkkel eller nøkkel til kjeller, ordner du dette enklest ved å låne nøkkelen av naboen og selv kopiere nøkler, eventuelt kan du ta kontakt med vaktmester. Mister du nøkler til postkassen, ringer du det tlf. som står på postkassen. Alle postkassene har eget kodenummer, som er festet på innsiden i postkassen. Pass på når postbudet er til stede, så får du lest av dette nummeret. Med dette nummeret notert, kan du få kjøpt ny postnøkkel hos låsesmed. Ved kjennskap/mistanke om større antall nøkler på avveie vil styret bytte port-/oppgangslåser for å nullstille situasjonen.

Dører/porter

Alle dører skal alltid være lukket! Vi ber om at alle beboere som ser gateport eller en inngangsdør stå oppe, alltid lukker denne. Dette for å redusere risikoen for tyverier/innbrudd, samt at dører blir skadet når de står eksponert for regn. Dørblad som står eksponert for regn, sveller opp i overkant, noe som med tid vil medføre at døren ikke kan lukkes.

Vinduer

Styret anbefaler beboere i 1. etasje å holde vinduer mot gaten lukket med mindre man oppholder seg i rommet. Skru på vindussperre, som låser vinduet i lufteposisjon hvis du lufter på natta. Det har vært tilfelle av folk som er kommet inn gjennom åpent vindu sent på kvelden/natten. Monter karmlås: karmlåser eller låsbare vridere gjør det vanskeligere å klatre inn. Selv om tyven knuser vinduet, kan han ikke åpne det. Han må klatre gjennom knust glass og kan fort kutte seg. Sikre også vinduslistene med enveisskruer og sikringsbeslag. Da må vinduet knuses for å åpnes fra utsiden. Mange vinduslister kan enkelt skrus ut fra utsiden.

Sykler

Lås alltid sykkelen fast i sykkelstativet i bakgården. Har man dyr sykkel, anbefales denne oppbevart i kjellerbod (enkelte kjellere har i tillegg egne områder for sykkelparkering, se merking).

Alarm

Hver beboer må vurdere behovet for alarm til vaktselskap. Oslo politiet informerer at alarm ikke nødvendigvis avskrekker tyven fra å bryte seg inn, men at tyvens innetid i leiligheten ofte blir vesentlig kortere. Husk å avskrekke tyven med alarm-klistremerke.

Illustrasjoner som viser fordelingen av borettslagets og andelseiers ansvar

Kjellerbruk i Vika Borettslag

1. Bodene er merket med andelseiers leilighetsnummer, og beboerne bruker kun egne boder.

2. Ingen gjenstander kan stå inntil/lent opp mot ytterveggene, fordi det raskt vokser muggsopp pga fuktinntregning.

3. Alle gjenstander oppbevares inni bodene, eller på områder merket som lagringsplass for sykler o.l. Eller du har midlertidig tillatelse fra styret.

4. Gjenstander som settes på fellesarealene i kjelleren blir raskt kastet av vaktmester.

5. Stake-/inspeksjonsluker må alltid være tilgjengelige, og ingenting kan lages oppå eller foran. Det gjelder også feielukene.

6. Organisk materiale som jord og levende blomster råtner raskt og tiltrekker seg insekter, edderkopper og evt. gnagere. Slikt må ikke oppbevares i bodene.

7. Skitner du til gulvet med f.eks. søle, må du fjerne dette.

8. Bruk lufttette beholdere til all oppbevaring av tekstiler, papp og lær, fordi dette ellers vil angripes av muggsopp pga konstant høy luftfuktighet i kjelleren.

9. Bodene og ytterdører holdes alltid låst mot tyver.

10. Du kan også bruke et malerom i kjelleren i Løkkevn. 11, etter avtale med vaktmester